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最新!四川新物业管理条例“十问十答”发布,你对你家物业满意吗?

发布于2021-11-20

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《四川省物业管理条例》(以下简称《条例》)已由四川省第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议于2021年9月29日修订通过,将于2022年5月1日起施行


这是一部引起广泛关注的地方立法,四川有2.6万个小区,物业服务企业8891家,“小物业 大民生”,物业管理服务联系着千家万户。


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正文开始之前我们先进行一个调查:你对你所在的小区物业管理满意吗?




直击重点



1、四川新物业管理条例“十问十答”发布,事关你我!


2、自贡部分小区物业费一览,普遍1元+/㎡/月,你觉得值吗?


1、四川新物业管理条例“十问十答”发布,事关你我!


经过历时一年半修订,即将施行的《条例》将给我们的生活带来哪些变化?《四川新物业管理条例“十问十答”》来啦!


Q
1.疫情期间,小区物业该如何作为?小区物业能够管到我吗?
A

新修订的《四川省物业管理条例》第八条对疫情防控这样的应急情况,给予了明确的规定:“街道办事处(乡镇人民政府)负责落实县级以上地方人民政府依法采取的应急措施,指导物业服务人、业主委员会开展应对工作,所需物资和资金纳入政府应急体系管理。”并对物业服务人提出明确要求:“物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。


针对小区业主,《条例》也明确其相关法律义务。《条例》明确:“对于物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主、物业使用人以及相关人员应当依法予以配合。


Q
2.小区成立业委会,还会难么?
A

针对当前业委会成立难问题,在2012版《四川物业管理条例》基础上,《条例》有很大变化、新增许多“新规”。随着《条例》的即将施行,业委会成立“三难问题”将有望得到极大解决


Q
3.“业委会不代表业主”,可怎样监督和罢免它?
A

《条例》规定了业委会及其成员不得有下列行为

①挪用、侵占业主共有财产;②抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用;③索取、收受建设单位、物业服务人或者利害关系人的不正当利益;④明示、暗示物业服务人减免物业费;⑤泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动;⑥转移、隐匿、篡改、毁弃或者、拖延提供物业管理有关文件、资料;⑦擅自使用业主大会、业主委员会印章;⑧拒不执行业主共同决定的事项;⑨违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。


——对于业委会成员的罢免。《条例》第四十一条明确:“经专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主联名,可以向业主委员会提出罢免业主委员会部分成员的书面建议,业主委员会应当自收到罢免建议之日起三十日内提请业主大会表决。”

——对业委会全体的罢免。《条例》明确:“业主可以依照前款规定,向街道办事处(乡镇人民政府)提出罢免业主委员会全体成员的书面建议,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开业主大会会议进行表决。”


Q
4.小区公共收益,还会是笔“糊涂账”吗?
A

关于公共收益,《条例》新增和明确了一系列规定,赋予了业主更多的保护合法权益 “武器”,将可有效避免公共收益成为“糊涂账”。


Q
5.对于“任性”业主,有哪些规定可管得到他?
A

对于“任性”业主,《条例》从法律义务、禁止行为等方面进行了一系列规范,并就“任性”业主的违法行为明确了相对应的法律责任。《条例》第七十四条明确,物业服务区域内禁止下列行为


——房屋装饰装修损坏房屋承重结构、主体结构/违章搭建建筑物和构筑物;

——侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共有部分;

——擅自改变住宅、车库、绿地或者其他附属设施的使用性质;

——随意堆放、倾倒垃圾、杂物;

——堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品,排放有毒、有害物质;

——占用、堵塞、封闭避难层、疏散通道,消防车通道和安全出口;

——超过规定标准排放噪声或者产生振动;

——在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电,用电梯轿厢运载电动自行车;

——从建筑物中抛掷物品;

——毁坏电梯及其安全保护装置、警示标志等相关设施设备;

——违反规定饲养动物;

——法律、法规和管理规约禁止的其他行为。


Q
6.小区水电气出了问题,该谁来管?
A

对于水电气的日常维修养护,根据《条例》精神,建议由专业经营单位进行管理。


根据《条例》,这里的供电共用设施设备及相关管线,“是指物业服务区域内的高压共用设施设备及相关管线,主要是指高压配电房里的开关(柜)、计量装置、变压器等设施设备,不包括路灯、楼道等的照明设施——这些,还是由物业服务人维护管理


“供水、供电、供气等专业经营单位未按本条例第八十七条规定履行维修、养护、更新和改造等义务的,由县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正,逾期未改正的处十万元以上三十万元以下罚款。


Q
7.小区维修资金,这笔钱到底该怎么用?
A

对此,《条例》明确:发生严重影响物业使用的紧急情况,需要立即对物业共有部分进行紧急维修、更新、改造的可申请动用小区维修资金

——屋面、墙体防水损坏造成严重渗漏的;

——电梯故障危及人身安全、严重影响业主生活的;

——楼体外墙墙面有脱落危险,危及人身财产安全的;

——消防设施设备严重损坏构成重大火灾隐患或者消火栓系统、自动灭火系统严重损坏不具备灭火功能的;

——共用排水设施塌陷、堵塞、破裂等严重影响业主生活或者危及财产安全的;

——尚未移交给专业经营单位运营管理和维护的供水水泵(水箱)损坏或者水管爆裂导致供水中断的;

——尚未移交给专业经营单位运营管理和维护的供配电系统设施设备发生故障,造成停电或者漏电,严重影响业主生活或者危及人身财产安全的;

——业主委员会核实有其他严重影响业主生活或者危及人身财产安全的。


Q
8.物业承接查验有多重要?有哪些陷阱和责任?
A

《条例》对物业承接查验要求进行了强化,还首次明确不依法开展物业承接查验的法律责任和惩处措施。


增加承接查验透明性明确“未经查验的”物业不得接收首先,必须开展物业交付承接查验制度。其次,增加承接查验活动的透明性——承接查验不再只有物业和建设单位,增加了业主代表、主管部门和基层政府代表应当参加。


“带病”交付物业怎么办?这些法律责任和惩罚性措施在此等候

一方面,加强监督。《条例》第五十七条:“物业服务人应当自物业承接后三十日内,将查验文件向物业所在地的县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门备案,并在物业服务区域显著位置公示,公示期不少于三十日。”

另一方面,法律责任和惩罚性措施,同步跟上。《条例》第九十九条:“建设单位违反本条例第五十六条关于物业承接查验规定的,由县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处三万元以上十万元以下罚款;给业主造成损害的,应当依法承担赔偿责任。”《条例》第一百条:“物业服务人第五十六条关于物业承接查验规定的,由县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处三万元以上十万元以下罚款;给业主造成损害的,应当依法承担赔偿责任。”《条例》第一百条:“物业服务人违反本条例第五十七条未按时将查验文件备案并公示,由县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上五万元以下罚款。”


Q

9.小区物业费,该怎么交、怎么调?

A

“已竣工验收但尚未出售或者未交付给买受人的物业,物业费由建设单位承担。”“建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的,物业费按照约定承担;已交付业主的物业未达到该物业买卖合同约定的交付条件,整改期间的物业费由建设单位承担。”“业主委员会及其成员不得明示、暗示物业服务人减免物业费。”“采用停止供水、供电、供气等方式催交物业费的,责令立即改正,给予警告并处二万元以上五万元以下罚款。”遇到不交、拖欠物业费的业主,物业服务人也可根据民法典相关规定提起债权诉讼,主张自己的权利,从而催收业主拖欠的物业费。


《条例》一方面明确“物业服务收费标准应当保持相对稳定”,另一方面也明确了三种情形下,“物业服务人应当与业主委员会、业主协商”,从而调整物业服务费收费标准:

——公共服务产品能耗价格、共用设施设备维修养护费用等物业服务成本变动的;

——业主要求物业服务内容和物业服务标准变动的;

——与物业服务有关的政策性费用调整的。双方可以委托第三方评估机构对服务质量和服务价格及价格调整方案进行评估,并公示评估结果。


同时,《条例》还明确了调整物业费标准的要求——《条例》第十九条:物业费调整由业主共同决定该共同决定事项应当经过业主人数和面积“双三分之二”以上参与,参与“双过半”同意


Q
10.责令物业退出仍拒不退出,每天会罚多少?
A

《条例》第一百条:“违反本条例第六十九条规定,经县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门责令限期移交、退出,逾期仍不移交或者退出的,对拒不移交有关资料或者财物的,县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门对物业服务人予以通报,处一万元以上十万元以下罚款,对拒不退出物业服务区域的,自责令规定时间届满次日起处每日一万元罚款,且二年内不得承接新的物业项目。


2、自贡部分小区物业费一览,普遍1元+/㎡/月,你觉得值吗?


据小编不完全统计,在自贡,即便是目前在售的刚需盘或是已交付的小区,物业费基本也都是1.2元起步而低于1元/㎡/月的已是“凤毛麟角”


小编算了一笔账,如果你家户型约100㎡,按1.2元/㎡/月收费,一个月要缴纳120元物业费,一年就要交1440元


这1440元说多不多,但对刚需客而言,用在旅游、子女教育上,不香吗?


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(注:数据来源网络,实际可能有所出入,仅供参考。)


从统计表可以看出,1.2元/㎡/月出头的物业收费标准已经是主流,自贡平均房价几乎也在6000元/㎡以上。


有些楼盘的物业收费已经达到了2元+/㎡/月,不过这些产品一般来说都是自贡新建不久的高品质产品,物业收费高也不难理解



你对你家物业满意吗,评论下方留言与我进行互动吧!



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